Urteile:

 Der Traum vom Eigenheim, für Hunderttausende ist er zum Albtraum geworden und das mit Wissen und der aktiven Beteiligung von Banken und Bausparkassen. Anfang Oktober 2001 informierte der Bundesverband der Verbraucherzentralen über die Dimension der zweifelhaften Geschäfte. Danach wurden mit Unterstützung der Banken und Bausparkassen an schätzungsweise 300.000 Verbraucher weit überteuerte Immobilien verkauft.

Anfang/Mitte der 90er Jahre haben Banken und Bausparkassen ganz gezielt Normal- und Geringverdiener ins Visier genommen. Um einer eventuellen Haftung zu entgehen sind die Institute jedoch nicht selbst aktiv geworden, sondern haben sich externer Vertriebsagenturen bedient. Beim Vertrieb sind Verbraucher teilweise mit falschen Versprechungen und fadenscheinigen Rechenmodellen geködert worden, z.B. "Durch Mieteinnahmen und Steuervorteile trägt sich die Immobilie von selbst".

Durch Einrechnung hoher Provisionen und Gebühren in die Darlehen beträgt der Wert der Immobilien in Einzelfällen nur die Hälfte der Darlehenssumme. Die Verbraucherschützer schätzen den Gesamtschaden, der durch den Vertrieb von so genannten "Schrott-Immobilien" verursacht worden ist, auf mindestens neun Milliarden Euro.

 Der Verdacht fällt auch auf die Deutsche Bausparkasse Badenia AG mit Sitz in Karlsruhe. Die Badenia Bausparkasse bediente sich zum Vertrieb von so genannten "Full-Service-Paketen" externer Vertriebsagenturen, wie z.B. die Firma "Immobilien Heinen&Biege GmbH" (IHB). Nach Informationen der Zeitschrift Finanztest soll die Badenia allein 1995 rund 80 Prozent aller von "Heinen&Biege" vertriebenen Enderwerberfinanzierungen mit einem Volumen von damals 100 Millionen Mark abgewickelt haben.

Insgesamt geht die Zeitschrift Finanztest von rund 4000 Anlegern aus, die bis 1998 eine Second-hand Eigentumswohnung mit einer durchschnittlichen Investitionssumme von 130.000 Mark über die "Heinen&Biege" Vermittler erworben haben.

"Wohneigentum ohne Eigenkapital", so lautete nach Informationen des Magazins Focus, die Formel mit der die IHB-Vermittler ihre Anlageprodukte unters Volk brachten. Die Badenia, schreibt Focus weiter, agierte als Finanzier im Hintergrund: Anlegern mit "Null Mark Eigenkapital" lieh die Bausparkasse Geld für ihre Eigentumswohnungen. Und das obwohl laut Bausparkassengesetz Immobilien nur bis maximal 80 Prozent des Wertes beliehen werden dürfen, sofern nicht andere Sicherheiten vorliegen.

Als jedoch die versprochenen Mieterträge auf sich warten ließen, dämmerte den Anlegern, dass sie ein schlechtes Geschäft gemacht hatten. Viele Käufer wollen jetzt ihre Verträge rückgängig machen. Dazu müssten sie nach Einschätzung des Düsseldorfer Anwalts Julius Reiter nachweisen, dass die Badenia Bausparkasse die Aktivitäten der "Heinen&Biege GmbH" gesteuert hat. Dieser Nachweis einer direkten Einflussnahme auf den Vertrieb ist auch Voraussetzung für eine Schadensersatzpflicht der Finanzierungsinstitute.

 Tipps

1.)    Vorsicht bei Immobilien aus dem Prospekt! Nehmen Sie ein mögliches Kaufobjekt immer selbst in Augenschein. Achten Sie auf Lage und Zustand des Objekts. Diese Faktoren bestimmen nämlich den Wert.

2.)     Vorsicht bei Steuersparmodellen! Häufig überschätzen Anleger ihr Steuersparpotential. Entscheiden Sie sich nie allein aus steuerlichen Gründen für eine Immobilie.

 3.)    Vorsicht - Provisionen! Achten Sie auf versteckte Kosten. Provisionen für Makler, Finanzierungsvermittler und Bauberater treiben den Preis in die Höhe. Oft sind diese Posten nicht auf den ersten Blick zu erkennen.

Schrottimmobilien - Verbraucherschützer warnen vor Nachgenehmigung

Anteilseigner so genannter Schrottimmobilienfonds sollten potentiell unwirksame Verträge mit Banken nicht nachträglich genehmigen. Wie der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) in Berlin mitteilte, versuchen einige Anbieter, durch nachgeschobene Erklärungen die sich jüngst durch einen Wandel der Rechtslage eröffnenden Rechte von Verbrauchern zu unterlaufen. Vor jeder Veränderung oder Zusatzerklärung der Verträge sollten die Betroffenen unabhängigen Rechtsrat bei Rechtsanwälten oder den Verbraucherzentralen einholen, rät der Bundesverband.

 Im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen hat sich häufig ein lukrativer Dreieckshandel zwischen Banken und Immobilienhändlern zu Lasten der Kunden entwickelt. Mit großen Ãœberredungskünsten (Stichwort: Steuernersparnis) verkaufen Vermittler Immobilien an Anleger. Gleichzeitig vermitteln Sie den Kredit zur Finanzierung. In der Rechtsprechung gibt es für diese Fälle bereits Grundsatzurteile zur Bankenhaftung wegen Falschberatung.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main mit Urteil vom 23.08.2001, AZ: 16 U 190/00, hat entschieden, dass bei der Finanzierung eines steuersparenden Erwerbermodells die Bank ausnahmsweise zur Risikoaufklärung verpflichtet sein kann, wenn ihr Kunde nur ein Angestellter mit einem relativ geringen Einkommen ist, für den die Notwendigkeit der Steuerersparnis fern liegt. Die Aufklärungspflicht ergibt sich, wenn die Bank arbeitsteilig in das Vertriebssystem für den Verkauf der Immobilie eingebunden ist. Sie kann sich in diesem Fall nicht darauf berufen, dass der Darlehensvertrag selbständig vom Immobilienkaufvertrag zu betrachten ist. Der Kunde konnte somit Schadensersatz direkt von der Kreditbank fordern und musste sich nicht an den Immobilienhändler bzw. Anlageberater wenden.

Auch zur Haftung der Anlageberater und Vermittler gibt es höchstrichterliche Rechtsprechung zu Gunsten der Anleger. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 27.11.1998, AZ: 5 ZR 344/97 (veröffentlicht in NJW 1999, S. 638) entschieden, dass bei einer Kauf-Beratung im Rahmen eines "persönlichen Berechnungsbeispiels" auf steuerliche Risiken und die gängige Steuerrechtsprechung Rücksicht zu nehmen ist. Im entschiedenen Fall hatte eine Frau eine Eigentumswohnung erworben. Die Anlagesumme setzte sich aus dem Wohnungskaufpreis und Renovierungskosten zusammen, wobei im Berechnungsbeispiel davon ausgegangen wurde, dass die Renovierungskosten die Steuerschuld der Wohnungskäuferin im Anschaffungsjahr als sofort abzugsfähige Werbungskosten vermindern würden. Tatsächlich hat aber das Finanzamt die Renovierungskosten nur als Anschaffungsaufwand berücksichtigt, der lediglich mit der Abnutzung des Gebäudes abschreibungsfähig ist. Es berief sich dabei auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs. Das Gericht entschied, dass ein fachkundiger Berater hätte erkennen müssen, auf "welch schwankendem Boden" die steuerliche Berechnung stand und die Käuferin auf die Unsicherheit der Rechtslage aufmerksam machen müssen und spricht der Käuferin einen Schadensersatzanspruch zu.

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