Marktunkenntnis

In fast allen Fällen ist ohne Kenntnis des jeweiligen regionalen Marktes gekauft worden. Die Unterschiede bei den Immobilienpreisen in Deutschland sind groß. München oder Stuttgart haben ganz andere Preise als Hannover, Bremen oder gar Städte in den neuen Bundesländer.  Wenn überhaupt, kennen die meisten Erwerber den Immobilienmarkt (und damit die Preise) nur an Ihrem Wohnort. Preisbestimmend bei jeder Immobilie ist die Lage.

Um diese aber genau einschätzen zu können, sollte man ortskundig sein. Das waren und sind die Erwerber in den meisten Fällen nicht.

Dementsprechend sind häufig viel zu hohe Kaufpreise gezahlt worden, zum Teil mehr als 100 Prozent über den ortsüblichen Preisen.

Um diese überhöhten Preis zu erzielen, sind von Vermittlern und Verkäufern systematisch Immobilien verkauft worden, die möglichst weit entfernt vom Wohnort des Erwerbers lagen.

Die meisten Erwerber haben die Objekte vor dem Verkauf noch nicht einmal besichtigt, obwohl es sich um Investitionen in sechsstelliger Größenordnung handelte.

Wenn aber der Preis zu hoch ist, ist die Investition auch langfristig nicht rentabel.

Hinzu kommt, dass die Preise für Immobilien in den letzten Jahren stagnierten bzw. sogar rückläufig waren.

Mietgarantietrick:

Als Maßstab für die Rendite einer Immobilie kann die Jahreskaltmiete herangezogen werden. (Obwohl das aus Sachverständigensicht auch falsch ist, da absolut der tatsächliche Ertragswert maßgebend ist)

Entsprechend orientiert sich auch der Preis einer vermieteten Immobilie an den Mieteinnahmen.

Theoretisch lässt sich aber ein (zu) hoher Kaufpreis finanzieren, wenn entsprechend hohe Mietpreise unterstellt werden.

Tatsächlich aber können Mieten von mehr als € 10,-- pro Quadratmeter in Großstädten nur ausnahmsweise erzielt werden, oft werden auch nur € 2,50,-- erzielt.

Bei manchen Wohnungen sind € 6,-- schon zu viel.
Dies ist auch vielen Käufern im Nachhinein klar geworden.

Eventuelle Bedenken werden durch die Einschaltung eines Mietgaranten oder Generalmieters, der die überhöhten Mieteinnahmen zumindest für die ersten drei oder fünf Jahre zerstreut. Die Kosten des Mietgaranten zahlt natürlich der Erwerber.

Viele Mietgaranten, meist in der Gesellschaftsform einer GmbH sind bereits bewusst nach wenigen Monaten in den Konkurs gegangen und es stellte sich dann spätestens heraus, dass die unterstellten Mietansätze vollkommen unrealistisch waren. Das aber hat spürbare Auswirkungen für den Erwerber.

Werden bei einer 50 m² großen Wohnung z. B. statt 10 nur 6,50 Euro Miete pro m² erzielt, steigt die monatliche Belastung des Erwerbers um 180,-- € monatlich, ein Betrag, der den Durchschnittsverdiener be- bzw. überlastet.

Erst in dieser Situation ist vielen Erwerbern klar geworden, dass die vermeintliche Kapitalanlage sie zu ruinieren droht. Wenn Mieten realistisch kalkuliert werden, ist ein Mietgarant nicht erforderlich!!!

Mietgarantien sollten durch Bankbürgschaft abgesichert werden, seriöse Firmen bieten diese Form an. Bei einem Konkurs des Mietgarantiegebers zahlt die Bank die Miete an den Käufer weiter
 

Neubaufallen:

Viele Erwerber haben sich in der Vergangenheit beim Kauf für einen Neubau entschieden, weil die steuerlichen Vorteile (Abschreibungen) deutlich besser sind, als bei Altbauten.

Der Kaufpreis für Neubauten liegt aber deutlich höher als für vermietete Altbauten (Preisunterschiede 25 - 40 Prozent).
Wird ein Neubau - wie geplant - vermietet, sinkt der Wert der Wohnung  dementsprechend.

Der Verkauf der Wohnung ohne Verluste ist daher auf absehbare Zeit nicht möglich (es sei denn, der Mieter zieht aus), denn Mietverträge sind bei einem Verkauf nicht beliebig kündbar.

In den Verkaufsberatungen wird hierauf so gut wie nie hingewiesen.
Das beliebte Verkaufsargument, in fünf Jahren könne die Immobilie gewinnbringend wieder verkauft werden, ist eine Fehlinformation und absoluter Schwachsinn!!!

Treuhändlerfalle:

Zwar suggeriert der Begriff, dass der Treuhändler die Interessen des Käufers vertritt, die Realität ist aber eine andere.
Der Treuhändler ist aber häufig wirtschaftlich eng mit dem Verkäufer oder den Vertrieben verbunden.

Im übrigen lässt sich der Treuhändler sehr gut von Ihnen versteckt bezahlen.

Immer dort, wo Treuhändler eingeschaltet sind, sind die Nebenkosten besonders hoch, eine wirtschaftliche Verwertung der Wohnung wird erschwert oder ist so gut wie unmöglich.

Das Treuhandmodell hat nach näherer Betrachtung nur Nachteile für den Erwerber.

Täuschung:

Innerhalb eines Jahres nachdem Sie Kenntnis davon erhalten haben, über bestimmte für den Vertragsabschluss wesentliche Umstände getäuscht worden zu sein, können Sie die Anfechtung der geschlossenen Verträge erklären.

Alle täuschenden und irreführenden Werbeaussagen können vorgetragen werden.

Zum Beispiel:

Dass Steuervorteile und Mieteinnahmen alle Kosten decken,

dass Steuern in bestimmter Höhe gespart werden,

dass die Bank für die Solidität des Objekts geradestehe (bankeingewertete Immobilie),

Überteuerung der Immobilie, der häufigste Fall, falsche Angaben des Vermittlers, die der Bank zuzurechnen sind und so weiter und so weiter.........

 

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